Enquanto proprietário exclusivo da sua fração, o condómino goza dos direitos de uso, fruição e disposição dela, com a amplitude consagrada no art.º 1305.º do C.C., estando, porém, limitado pelas relações de vizinhança, emissão de fumo, à produção de ruídos ( cfr. art.os 1346.º a 1352.º e 1346.º CC) e à proibição, consagrada no art.º 1347.º do CC, de construir ou manter no seu prédio quaisquer obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter efeitos nocivos sobre o prédio vizinho.
Enquanto comproprietário das partes comuns goza dos direitos conferidos pelo art.o 1406.º, do mesmo Cód., podendo, assim, usá-las desde que as não empregue para fim diferente daquele a que elas se destinam e não prive o uso dos demais condóminos, e está sujeito às restrições previstas. Contudo, para além destas limitações impostas a proprietários e a comproprietários, nos termos do disposto no n.o 2 do art.º 1422.º do C.C., está vedado aos condóminos:
a) prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo, ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição – a redacção desta alínea foi introduzida pelo Dec.-Lei n.o 267/94, de 25/10, que entrou em vigor no dia 01/01/1995, pela qual se substituiu a exigência do acordo unânime dos condóminos pela maioria dos votos representativos do capital investido, em conformidade com a regra geral consagrada no n.o 3 do art.º 1432.º do C.C.. passando a exigir-se que não haja opositores, a aprovação dos actos ou actividades proibidas no título constitutivo ou, posteriormente, em assembleia de condóminos, fica dependente da formação da maioria, desde que os restantes se abstenham.
Também a proibição das obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício pode ser contornada pela prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio – cfr., n.o 3 do referido art.º 1422.º.
Assim como o uso da fracção autónoma pode ser alterado desde que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada uma das fracções e a alteração seja autorizada pela maioria qualificada acima referida – cfr. n.o 4 do mesmo preceito legal.
“As inovações dependem da aprovação de uma maioria qualificada de dois terços dos condóminos. Porém, se elas forem realizadas nas partes comuns do edifício, a proibição é absoluta se prejudicar a utilização por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns” – cfr. art.º 1425.º do C.C. -, salvo se os prejudicados derem também a sua aprovação.
De acordo com o Ac. do S.T.J. de 20/07/1982, “a expressão linha arquitectónica, referida a um prédio urbano, significa o conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica” (in B.M.J., 319º, pág. 301). As limitações relativas à estética são aquelas que resultam da visibilidade exterior, e “afectam a beleza” ou “prejudicam a unidade sistemática do imóvel” – cfr. Acs. da Rel. do Porto de 31/05/1988 e de 17/01/2000 (in, respectivamente, C.J., ano XIII – 1988, tomo 3, pág. 234 e ano XXV – 2000, tomo I, pág. 190).
O conceito de obra nova, de acordo com o Ac. da Rel. de Coimbra de 14/04/1993, abrange “toda a obra que, apreciada em si e objectivamente, altere a edificação no estado em que foi recebida pelo condómino, sob o ponto de vista de segurança, de linha arquitectónica ou de arranjo estético” (in C.J., ano XVIII – 1993, tomo II, pág. 44).
Os nossos tribunais têm-se fundamentado na doutrina de ABÍLIO NETO que define o conceito de inovações, como sendo as obras que constituam “uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal”, pelo que “são inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afectação ou destino, nomeadamente económico” (in “Manual da Propriedade Horizontal”, 3.ª ed., págs. 282/283).
Assim, não se subsumem ao conceito de inovação, sendo, por isso, permitidas, “as simples reparações ou reconstituição das coisas visando repor-las no primitivo estado de utilização”, “a instalação de um toldo no exterior do edifício”, “a feitura de um orifício na parede para a introdução de um tubo de gás” (ob. e loc. cit.),
A sanção que corresponde à realização das obras proibidas pela alínea a) do n.o 2 do art.º 1422.º e no art.º 1425.º, do C.C., é a sua destruição, porque só ela é idónea à reconstituição natural – cfr. n.o 1 do art.º 829.º do mesmo Cód.
Paulo Guerra Alves 