A aplicação de multas pelo atraso no pagamento das quotizações de condomínio é legal, mas com as seguintes condições cumulativas verificadas:
a) que se encontre prevista no Regulamento do Condomínio (a partir da data da respetiva aprovação em Assembleia é vinculativa para todos os condóminos)
b) que respeite o limite referido no nº 2 do artigo 1434° do CC que tem carácter imperativo e não supletivo;
c) que se apure esse rendimento coletável com recurso ao disposto no artº 6º, nº 1, DL 422-C/88 (Código da Contribuição Autárquica).
Vejamos porquê, dividindo a questão em três pontos importantes:
I- Sobre o imperatividade do limite de ¼ do valor coletável
O n.º 2 do artigo 1434º n.º 2 do CC tem carácter imperativo e não supletivo dados os termos em que se encontra redigida, concretamente, quando nela se diz que o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator, sendo que, o uso da expressão nunca significa que esta meta tem carácter imperativo, interpretação numa perspetiva declarativa e, julga-se, ponderando todos os fatores do art. 9º do CC.
Para além disso, Pires de Lima e Antunes Varela, em CC Anotado, vol. III, pág. 450, em anotação a este normativo, explica que a própria limitação do montante da sanção pecuniária aplicável se insere numa linha geral de orientação do direito civil vigente – Artigos 812º, 494º, etc.
Assim, e em primeiro lugar, o regulamento de qualquer condomínio tem de respeitar a lei e, por sua vez, as deliberações dos condóminos têm que respeitar, em primeiro lugar, a lei e, em segundo lugar, o regulamento.
Portanto, em nenhum regulamento e, claro, nem neste, pode ser imposta aos condóminos sanções pelo atraso no pagamento atempado da contribuição da sua quota de condomínio anualmente fixada, nem das despesas que, por força do regulamento, deliberação da assembleia de condóminos ou imposição legal que se venham a realizar ou sejam da sua responsabilidade, que desrespeitem e violem este normativo.
A aplicação de multas pelo atraso no pagamento das quotizações de condomínio, uma vez que se encontra prevista no Regulamento do Condomínio, a partir da data da respectiva aprovação em Assembleia, é vinculativa para todos os condóminos –, por todos, veja-se o Ac. R Porto, de 3/3/2008, em http://www.dgsi.pt -, mas sempre a ser entendida nos termos que acima expusemos.
E face à imperatividade da norma, mesmo não tendo sido impugnada a deliberação que aprovou o Regulamento, ainda pode ser colocado em crise o valor alcançado pela fórmula prevista para o cálculo da penalidade, quando esta não respeite o limite previsto no mencionado artº. 1434º, nº 2 do CC. Estamos perante um nulidade e o regulamento tem de respeitar a lei, no caso, o n.º 2 do artigo 1434º do CC.
II – Como calcular o “rendimento colectável anual da fracção”
Nas cadernetas prediais devemos distinguir o rendimento patrimonial (CIMI) do “rendimento colectável”.
Como explica Sandra Passinhas, em Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág. 273, a noção de rendimento coletável era dado pelo artigo 3º, n.º 1 do antigo Código de Contribuição Predial e corresponde ao valor da renda dos prédios arrendados e, quanto aos não arrendados, à utilidade equivalente que deles obtivesse ou tivesse possibilidade de obter quem pudesse usufruir ou usar os mesmos.
Com o Código de Contribuição Autárquico, de 1/1/1989, o contribuinte passou a ser tributado pelo seu património e não pelo rendimento que obtinha dos seus prédios, isto é, a base de cálculo do imposto cobrado passou a ser o valor patrimonial atribuído ao imóvel.
Por sua vez, dispunha o nº 1 do artº. 6º do citado DL. 422-C/88, que aprovou o CC Autárquica.
1 – O valor tributável dos prédios urbanos, enquanto não for determinado de acordo com as regras do Código das Avaliações, será o que resultar da capitalização do rendimento colectável, actualizado com referência a 31 de Dezembro de 1988, através da aplicação do factor 15”.
2º – O rendimento colectável dos prédios urbanos não arrendados, reportado a 31 de Dezembro de 1988, é desde já objecto de actualização provisória de 4% ao ano, cumulativa, com o limite máximo de 100%, desde a última avaliação ou actualização, não se considerando para o efeito a que resultou da aplicação do disposto no n.º 1 do art. 69º da Lei n.º 2/88, de 28 de Janeiro
Verificamos, pois, que o conceito de rendimento colectável não coincide com o conceito de valor patrimonial tributário e que o legislador – não desconhecendo o diferença conceitual, não alterou nem acompanhou estas alterações e alterar, por sua vez, a redacção daquele n.º 2, perante as nova normas tributárias entradas em vigor -, pelo que devemos entender que se pretendeu manter o limite das penas por referência ao valor coletável e não ao valor patrimonial tributário.
Doutra forma, aquela norma ficaria desprovida de qualquer utilidade e funcionalidade. No mínimo exigia-se a sua revogação. Não é suposto permanecer nos códigos normas inócuas – artigos 9º e 10º do CC.
É que esta norma, inserida na ordem jurídica civilística em sede de propriedade horizontal, permitindo que a assembleia de condóminos fixe penas pecuniárias até à quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor, contém um conceito aferido a um determinado período de tempo (anual), que não coincide, logicamente, com o valor patrimonial.
E sendo assim, então há que atender às normas acima expostas, que estabelecem um critério relacional entre rendimento colectável e valor patrimonial, tanto mais que o CIM sobre Imóveis manteve o conceito de tributação fiscal sobre o valor patrimonial atribuído ao imóvel que havia sido adoptado pelo CCA – conf. art.s 1º e 7º do CIMI e 1º e 7º do CCA.
E assim, consideramos que devemos aplicar, por se manter intacta a filosofia tributária, o enunciado do já referenciado art. 6º do CCA.
É sabido que o rendimento colectável é anual e corresponde ao valor da renda dos prédios arrendados e, quanto aos não arrendados, à utilidade equivalente que deles obtivesses ou tivesse possibilidade de obter quem pudesse usar ou fruir dos mesmos, nos termos do CCPredial, correspondendo a uma expectativa de rendimento anula.
Parece assim que o mais adequado é proceder ao cálculo do seguinte modo:
Valor patrimonial tributário de X x 0,15 (15 referido no artigo 6º n.º 1 do DL n.º 442-C/88=8.293,46 (rendimento colectável).
Depois, aplicar o ¼ (25%) do n.º 2 do artigo 1434º do CC, e obter a multa a aplicar, que se for maior tem de ser reduzida a este limite.
III – Dos juros
O incumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns do edifício, na proporção legalmente fixada, torna o devedor responsável nos termos do artigo 798º e seguintes do Código Civil.
Existindo cláusula penal, apenas a partir da citação serão devidos juros de mora, à taxa legal sobre a quantia.
Paulo Guerra Alves 