É uma situação que ainda levanta muitas dúvidas. Vou comprar um imóvel em hasta pública, proveniente de uma execução, ele pode vir com hipotecas, arrendamentos ou outros ónus? A resposta é sim e não.
Vejamos esta situação em concreto: um contrato de arrendamento celebrado em momento anterior à penhora ( e que vai subsistir em caso de venda executiva).
A venda em execução está provisionada no artigo 824º(12) do Código Civil e implica a transferência para o adquirente dos direitos do executado sobre a coisa vendida.
A lei impõe que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo, como se extrai da simples leitura do nº2 do artigo acima mencionado.
A maioria da doutrina inclina-se para a caducidade da locação e no mesmo sentido se posiciona a jurisprudência maioritária que defende que na expressão direitos reais contidos na letra da lei se inclui, por interpretação extensiva ou analogia, o arrendamento. A jurisprudência minoritária considera que o direito do locatário não tem natureza real e não pode subsumir-se na previsão do nº2 do artigo 824º do Código Civil.
Na polémica sobre a faceta real ou obrigacional do direito do locatário, “lutam” arduamente Carvalho Fernandes (natureza meramente creditícia ao arrendamento) e Menezes Cordeiro, ( relação complexa que encasula um direito de gozo).
Mas talvez seja um erro a discussão não partir da prévia operação de qualificação do direito do locatário como obrigacional ou real, dado que a mesma não esgota o tema face aos cruzamentos categoriais existentes neste domínio, mas antes deve basear-se na ponderação dos interesses em presença
Julga-se mais prudente atender ao critério ponderativo que alia o momento da constituição do arrendamento, ao conceito de boa-fé contratual e aos efeitos registrais dos ónus incidentes sobre os imóveis em ordem a decifrar se a situação concreta está abrangida pela caducidade prevista no no 2 do artigo 824º do Código Civil.
É certo que, a exemplo do que sucede com o regime de transmissibilidade da locação civil, o artigo 20º do Regime do Arrendamento Rural prevê expressamente a situação de transmissibilidade do bem objeto do arrendamento, afirmando o no 1 do dispositivo que o arrendamento não caduca por transmissão do prédio.
Todavia, não estamos perante uma simples transmissão consensual inter-vivos, mas somos confrontados com uma venda em execução, a qual não se encontra provisionada nem pela lei do arrendamento rural. E, nestes termos, ao constituir um caso omisso, reclama a aplicação do direito subsidiário como decorre da letra do artigo 42º do Novo Regime do Arrendamento Rural, sendo que, para além de resultar dos princípios gerais de direito, esta norma é de aplicação imediata.
Nos termos do artigo 819º do Código Civil, apenas se a penhora do prédio tivesse sido registada em data anterior à data da celebração do contrato de arrendamento é que este não lhe seria oponível.
Pode assim extrair-se do nº2 do artigo 824º do Código Civil que a disciplina ali precipitada apenas se reporta à extinção dos direitos reais de garantia e aos demais direitos reais cujo registo não seja anterior ao da penhora ou que, independentemente do registo, produzam efeitos em relação a terceiros.
Com isto permanece válida a posição doutrinal prosseguida por Lopes Cardoso e secundada por Pires de Lima e Antunes Varela quando asseveram que todos os direitos reais de garantia caducam e os direitos de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, ou seja, anterior à mais antiga dessas garantias. Lebre de Freitas concorda igualmente com esta construção no mapeamento de hipóteses que coloca à consideração no seu manual.
E, por isso, é de firmar conclusão que a penhora registada posteriormente à celebração do contrato de arrendamento é inoponível ao arrendatário para efeitos da caducidade da relação locatícia. Em termos sintéticos, também se pode assegurar que o arrendamento de imóvel constituído depois do registo de hipoteca caduca nos termos do no 2 do artigo 824º do Código Civil (nº2 do artigo 824º do Código Civil)
Paulo Guerra Alves 