As (importantes) alteração no AL

Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto – Alteração das regras de exploração dos estabelecimentos de alojamento local

A confusão jurídica à volta do tema do Alojamento Local (AL) é evidente. Recorde-se a discussão pública do ano passado em torno das decisões judiciais divergentes do Supremo Tribunal de Justiça e do Tribunal da Relação do Porto sobre a possibilidade de existirem frações autónomas a serem usadas como AL num prédio cujas frações autónomas eram usadas para habitação – o Supremo Tribunal de Justiça admitiu a coexistência no mesmo prédio de AL e habitações, enquanto o Tribunal da Relação do Porto não o admitiu.

Neste contexto foi publicada a Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, que procedeu à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que aprovou o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (já anteriormente alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril).

As medidas agora aprovadas entrarão em vigor em 21 de outubro de 2018 e são estas:

 1-      Tendo como objetivo preservar a realidade social e identidade dos bairros e lugares das cidades, assim como para evitar que deixem de existir imóveis para habitação permanente, as câmaras municipais poderão aprovar, por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de “áreas de contenção”, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo AL, podendo impor limites relativos. Quer isto dizer que a instalação de novos AL nestas áreas carecerá de autorização expressa da câmara municipal competente, que, em caso de deferimento, promoverá o registo.

 2-      Um mesmo proprietário apenas poder explorar um máximo de sete AL em áreas de contenção.

 3-      As áreas de contenção deverão ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos e comunicadas as respetivas conclusões ao «Turismo de Portugal, I.P.».

 4-      Para evitar o aumento dos AL, e até à entrada em vigor do regulamento municipal referente às áreas de contenção, será possível aos municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender pelo prazo máximo de um ano, a autorização de novos registos de AL em áreas especificamente delimitadas.

 5-      No que respeita às questões de ruído e perturbação dos vizinhos nos prédios que estão sujeitos ao regime de propriedade horizontal e nos quais estão instalados AL, o condomínio poderá decidir, fundamentadamente e por mais de metade da permilagem do edifício, requerer ao presidente da câmara municipal competente o cancelamento da atividade do AL, mas desde que haja uma prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Caso o presidente da câmara municipal competente decida favoravelmente ao cancelamento da atividade do AL, a cessação da exploração implicará que a fração autónoma em causa deixe de ser explorada como AL, por qualquer entidade exploradora, por um período não superior a um ano. Isto é, poderão os condomínios, nos casos de perturbação reiterada e comprovada, requerer o cancelamento do AL. Para tal, terão de ser cumpridos alguns passos, como seja a apresentação de queixas junto da polícia dos distúrbios que ocorram no AL e a recolha de indícios que evidenciem o incómodo e perturbação do descanso dos condóminos.

 6-      As definições de “estabelecimentos de alojamento local” e de “estabelecimento de hospedagem” foram alteradas e foi incluída a definição legal de “hostel”.  No AL podem ser prestados serviços de alojamento temporário nomeadamente a turistas (na redação original, a definição legal de AL limitava a prestação dos serviços de AL a turistas; no “estabelecimento de hospedagem” temos unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente; e categoria de AL passou agora a contemplar uma nova modalidade designada por “quartos”, e que se consubstancia na exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponda ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento apenas o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades afetas à exploração (anteriormente, a modalidade de quartos estava incluída na categoria de estabelecimentos de hospedagem); no que se refere ao “hostel”, o mesmo é definido como o estabelecimento cuja unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto, passando a ser obrigatória a junção de ata da assembleia do condomínio a autorizar a instalação de hostels, quando se trate de uma instalação em prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal.

 7-      O registo do AL já não é efetuado mediante uma mera comunicação prévia, mas por uma comunicação prévia com um prazo certo, à qual o presidente da câmara municipal competente se poderá opor, no prazo de 10 dias, ou de 20 dias no caso de hostels, após submissão do registo, com fundamento em: Incorreta instrução da comunicação prévia; Vigência do prazo de cancelamento do registo pelo presidente da câmara municipal competente; Violação das restrições impostas pela existência de áreas de contenção ou falta de autorização adequada do edifício. A oposição do presidente da câmara municipal competente obsta à atribuição de número de registo, o qual constitui o único título válido de abertura ao público do AL e sua publicitação

 8-      Quaisquer alterações/atualizações/comunicação de cancelamento do AL terão de ser comunicadas no prazo de 10 dias. Sublinhe-se que, de acordo com a antiga lei, o prazo de comunicação da cessão da exploração do AL era de 60 dias.

 9-      Relativamente ao título de abertura ao público dos AL, a nova lei consagra a intransmissibilidade do número de registo do AL, nas modalidades de moradia e apartamento, quando localizado em área de contenção.

 10-   Por outro lado, os títulos de abertura ao público dos AL caducam, exceto na hipótese de sucessão, em casos de: Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração; Transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%.

 11-   O presidente da câmara municipal territorialmente competente poderá determinar o cancelamento do registo do AL nas seguintes condições: (1) Quando exista qualquer desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo; (2) No caso de instalação de novo AL em violação dos limites impostos em áreas de contenção; (3) Por violação dos requisitos estabelecidos na lei para os AL, como sejam a capacidade, segurança, seguro de responsabilidade civil, identificação do titular da exploração do AL, identificação e publicidade do AL como tal, e demais requisitos gerais; (4) Quando tal lhe tenha sido requerido pelo condomínio do prédio onde esteja instalado um AL, conforme acima melhor exposto.

 12-   Os AL são agora também obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e regras de utilização internas, que inclua as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso dos vizinhos, assim como o contato telefónico do responsável pela exploração do AL, contato este que deve também ser disponibilizado ao condomínio, se aplicável. Este livro de informações deve ser disponibilizado em português, inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras, e, caso o AL se encontre inserido em prédio constituído em propriedade horizontal com frações usadas para habitação permanente, deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o AL e para a utilização das partes comuns.

 13-   No que concerne à identificação e publicidade de estabelecimentos de alojamento local, a alteração vem apenas estabelecer que os “estabelecimentos de hospedagem” e os “quartos” podem usar comercialmente a designação de “Bed & breakfast” ou de “Guest house”.

 14-    Nas placas identificativas dos alojamentos para os hostels, é obrigatória a afixação, no exterior do edifício, junto à entrada principal, da placa identificativa, enquanto nas restantes modalidades é apenas obrigatória a afixação à entrada do AL.

 15-   Relativamente ao período de funcionamento, vem estabelecer-se, adicionalmente ao que já estava previsto, que o acesso e permanência no AL é reservado a hóspedes e respetivos convidados, mas que a entidade exploradora pode recusar o acesso a quem perturbe o seu normal funcionamento e ou desrespeite a ordem pública, não cumprindo regras aplicáveis de urbanidade, funcionamento e ruído, normas essas que devem ser devidamente publicitadas pela entidade exploradora.

 16-   Em matéria de fiscalização, e para além da ASAE, também a câmara municipal territorialmente competente pode fiscalizar o cumprimento das regras aplicáveis ao alojamento local, bem como instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e/ou sanções acessórias. No que diz respeito às contraordenações devidas pela violação das regras relativas ao alojamento local, são acrescentadas duas ao elenco já existente: (1) Violação do normativo que impõe que a instalação e exploração de hostels em edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal em que coexista habitação permanente tenha de ser previamente autorizada pelos condóminos; (2) Violação dos requisitos de capacidade máxima nos AL.

 17-    Passa a existir uma responsabilidade solidária do titular da exploração do AL e dos hóspedes relativamente aos danos que estes venham a provocar no edifício em que se encontra a unidade, bem como a obrigação para o titular da exploração de manter um seguro multirrisco de responsabilidade civil (cuja falta é fundamento de cancelamento do registo), que deverá cobrir riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da prestação de serviços de alojamento.

 18-   Os condomínios poderão fixar aos proprietários de AL o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, a qual estará, porém, limitada a 30% do valor anual da quota respetiva.

NOTA: Os AL já existentes à data da entrada em vigor desta Lei dispõem do prazo de dois anos, ou seja, até 21 de outubro de 2020, para se conformarem com os restantes requisitos previstos na Lei, nomeadamente os respeitantes a segurança, seguro, placa identificativa e contribuição para o condomínio.