Ainda é frequente, aparecem nos nossos escritórios, arrendatário sem contrato de arrendamento. É uma situação mais problemática do que se imagina nos tribunais portugueses.
É por isso que este acórdão, que agora se dá notícia, do Supremo Tribunal de Justiça, Acórdão de 11 Abr. 2019, Processo 3454/14, Relator: Maria da Graça Machado Trigo Franco Frazão, no Processo: 3454/14 se reveste de importância.
No fundo, vem dizer que factos que consubstanciam a existência de um contrato de arrendamento inválido por falta de forma podem ainda assim ter valor probatório quanto ao “quantum indemnizatório” a atribuir.
O Código Civil na versão em vigor à data dos factos em crise nos autos estipulava que o contrato de arrendamento urbano devia ser celebrado por escrito desde que tivesse duração superior a seis meses. O tribunal de primeira instância, entendendo que a exigência de forma escrita era aplicável ao caso, uma vez que a duração do alegado contrato era superior a seis meses e porque tal exigência constituía uma formalidade “ad substantiam”, a sua prova não podia ser feita por outro meio, deu como não provado que o autor e a sua família tivessem habitado numa casa arrendada pelo valor de € 700,00 mensais. Tal arrendamento tinha tido origem na impossibilidade temporária de residirem na sua fração autónoma, por nela ter ocorrido uma inundação causada pelo entupimento de uma prumada geral de esgotos do edifício, em consequência da falta de manutenção da mesma pelo réu condomínio. O STJ, confirmando o entendimento do Tribunal da Relação, decidiu contudo que o que importava apurar não era se havia ou não “arrendamento”, mas se o autor tinha suportado o dispêndio mensal invocado, como contrapartida da utilização de uma casa, em substituição da sua habitação inundada. Efetivamente, era essa a realidade factual que relevava para a subsunção ao conceito de dano indemnizável, tal como o autor havia enquadrado juridicamente a questão, independentemente da validade ou invalidade dos negócios jurídicos que lhe estavam subjacentes. A circunstância de se tratar de um arrendamento inválido por falta de forma não interessava ao julgamento da matéria de facto e não tinha qualquer virtualidade para fazer negar que, in facto, existia um arrendamento. (Disposições aplicadas: L n.º 41/2013, de 26 de junho (Código de Processo Civil) art. 5.2 DL n.º 47344, de 25 de Novembro de 1966 (Código Civil) art. 1069
Sumário do acórdão:
I. Não merece censura o acórdão da Relação que, numa acção de responsabilidade civil como a presente, dá como provado que, em virtude da impossibilidade temporária de residirem na fracção autónoma dos autos, o autor e a sua família tenham habitado durante um determinado período de tempo em imóvel pertencente a um terceiro, entregando-lhe, como contrapartida da utilização do dito imóvel, a quantia mensal de € 700,00, ainda que tais factos correspondam a um contrato de arrendamento inválido por falta de forma.
II. Considera-se ser também de acompanhar o juízo da Relação de não atribuir valor confessório à declaração inserida em carta que o advogado do autor remeteu à administração do réu condomínio, no contexto de uma negociação extrajudicial, no intuito de alcançar um acordo que evitasse o recurso à via judicial, tanto por faltar a essa declaração carácter inequívoco como por não estar provado que o advogado tivesse poderes para dispor do direito a que o facto confessado se refere (art. 353º, no 1, do CC).
Paulo Guerra Alves 