No caso do arrendamento, a solução passa por renegociar os contratos de arrendamento com os senhorios, de modo a ou pedir uma carência, ou suspensão do pagamento da renda, enquanto esta situação se mantiver, ou se isso não for possível, negociar uma redução do valor da mesma
não a
penas por razões conjunturais, mas devido a uma alteração estrutural forçada, como é o caso das medidas tomadas um pouco por todo o mundo, e também em Portugal, de limitações das viagens, da livre circulação de pessoas, e do encerramento compulsivo dos seus estabelecimentos.
A solução está no uso do princípio “rebus sic stantibus”, que no direito português está consagrado no n.º 1 do artigo 437.º do Código Civil, e que estabelece que “se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afete gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”.
Para a aplicação do artigo 437.º do Código Civil exige-se a verificação cumulativa de 5 requisitos:
· Uma alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar;
· A anormalidade dessa alteração;
· Uma lesão para uma das partes provocada por essa alteração;
· Que a lesão seja tal que se apresente como contrária à boa fé a exigência do cumprimento das obrigações assumidas; e
· Que não se encontre coberta pelos riscos próprios do contrato.
Explicando:
1. Alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar − o que importa são as circunstâncias existentes no momento da celebração do contrato e que integram a base do negócio, não aquelas que resultam de uma má representação das partes e que originam uma situação de erro.
2. Anormalidade dessa alteração − imprevisível para as partes essa alteração. Existem situações que facilmente se identificam como alteração das circunstâncias, por exemplo: uma revolução ou uma catástrofe natural, ninguém poderia prever a sua existência, é uma situação anormal, imprevisível. É importante referir também que certas situações apesar de não serem de todo imprevisíveis, conjugadas com a boa fé, permitem a resolução do contrato por alteração das circunstâncias.
3. Uma lesão para uma das partes − Não é necessário que se vejam prejudicadas ambas as partes; a circunstância tem é que ser conhecida ou cognoscível pela parte não lesada e tem que gerar um desequilíbrio significativo entre as prestações contratuais. Contempla-se a excessiva onerosidade económica da prestação, uma alteração do montante da prestação de forma grave e substancial, de modo a tornar o seu cumprimento um sacrifício para a parte prejudicada muito para além do que esta poderia prever no momento da celebração do contrato.
4. A lesão seja tal que se apresente como contrária à boa fé a exigência do cumprimento das obrigações assumidas −
Fslsmod do abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil. Segundo esta norma, aquele que exerce um direito excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, fá-lo de modo ilegítimo.
5. Que não se encontre coberta pelos riscos próprios do contrato − o negócio envolve uma série de riscos inerentes ao seu tipo, ou aqueles que as partes contemplam no acordo por elas celebrado e que não justificam a resolução do contrato. Ocorrendo uma alteração anormal das circunstâncias terá que se averiguar se o risco era normal ou não para aquele negócio. O que está a acontecer à economia mundial, e em particular ao mercado do alojamento local no nosso país constitui uma alteração estrutural, e vai muito para além dos riscos próprios do contrato.
Tendo em consideração as medidas que foram aprovadas pelo Governo nos últimos dias, a limitar as viagens, tanto terrestres como aéreas, o cancelamento de inúmeros voos e até rotas áreas, à limitação à realização de viagens não essenciais, e mais recentemente à instauração do regime de emergência e encerramento das fronteiras, internas e do espaço da EU, de facto estamos perante uma evidente alteração das circunstâncias que estiveram na base da formação da vontade de contratar, e este princípio aplica-se quer aos contratos de arrendamento, quer aos contratos de cessão de exploração em regime de renda fixa.
CASO EXPLORAÇÃO AL
Nestes casos os contratos foram celebrados no pressuposto de que os imóveis, ou estabelecimentos, seriam usados para neles serem prestados serviços de alojamento local, a impossibilidade de os prestar, e a quebra de rendimento daí resultante constitui uma alteração das circunstâncias, pelo que existe espaço para esses contratos serem renegociados, para que sejam feitas moratórias ou suspensões do pagamento das rendas ou contrapartidas financeiras pela cedência dos imóveis.
No que diz respeito aos encargos com o pagamentos dos consumos de água, eletricidade, gás, tv e internet, não será possível utilizar este argumento, mas se a situação se vier a agravar nos próximos tempos, é provável que o Governo, obrigue estes prestadores de serviços essenciais a encontrar soluções de pagamento parcelado destes encargos, ou até a suspensão dos pagamentos.
Já está a acontecer com os bancos e com o pagamento dos empréstimos para habitação. A Caixa Geral de Depósitos já admitiu a possibilidade de aliviar o pagamento das prestações de crédito à habitação nos próximos seis meses, e se os outros bancos não decidirem fazer o mesmo por iniciativa própria, é muito provável que, a exemplo do que aconteceu na Itália seja aprovada legislação que os obrigue a fazê-los.
No que respeita ao pagamento de salários, impostos, contribuições para a segurança social e pagamento a fornecedores, o Governo já aprovou um conjunto de medidas de apoios financeiros a problemas de tesouraria e o adiamento no pagamentos dos encargos fiscais e sociais, que os empresários do turismo em geral e do alojamento local em particular podem beneficiar, a saber:
· O adiamento do Pagamento Especial por Conta de 31 de março para 30 de junho;
· A prorrogação da entrega do Modelo 22 (Declaração de IRC + Pagamento/acerto) para 31 de julho; e
· A prorrogação do primeiro pagamento por conta e o primeiro pagamento adicional por conta de 31 de julho para 31 de agosto.
Considerando o calendário fiscal relativo a obrigações de pagamento para o segundo trimestre de 2020, o Governo decide agora flexibilizar o pagamento de impostos para as empresas e trabalhadores independentes.
Esta flexibilização permite que na data de vencimento da obrigação de pagamento a mesma possa ser cumprida de uma das seguintes formas:
a) O pagamento imediato, nos termos habituais;
b) O pagamento fracionado em três prestações mensais sem juros; ou
c) O pagamento fracionado em seis prestações mensais, sendo aplicáveis juros de mora apenas às últimas três.
Para qualquer destas situações de pagamento fracionado em prestações não será́ necessário às pessoas nem às empresas prestar qualquer garantia.
Estamos a falar dos pagamentos do IVA (nos regimes mensal e trimestral) e da entrega ao Estado de retenções na fonte de IRS e IRC.
Esta medida é aplicável a trabalhadores independentes e empresas com volume de negócios até 10 milhões de euros em 2018, ou com início de atividade a partir de 1 de janeiro de 2019.
As restantes empresas ou trabalhadores independentes podem requerer a mesma flexibilização no pagamento destas obrigações fiscais do 2.º trimestre quando tenham verificado uma diminuição de volume de negócios de, pelo menos, 20% na média dos três meses anteriores ao mês em que exista esta obrigação face ao período homologo do ano anterior.
Relativamente às contribuições sociais devidas entre março e maio de 2020, e por forma a preservar o emprego, o Governo decide o seguinte:
As contribuições para a Segurança Social são reduzidas a 1/3 nos meses de março, abril e maio.
O valor remanescente relativo aos meses de abril, maio e junho é liquidado a partir do terceiro trimestre de 2020, em termos similares ao pagamento fracionado através de prestações adotado para os impostos a pagar no segundo trimestre.
Isto não prejudica que as empresas, querendo, possam proceder ao pagamento imediato, nos termos habituais.
O Governo aprovou também novas linhas de crédito para as empresas no valor de três mil milhões de euros.
Trata-se de um conjunto de linhas de crédito garantidas pelo Estado e disponibilizadas através do sistema bancário para os setores mais atingidos, como é o caso do turismo.
Para a restauração e similares, será alocada uma linha de 600 milhões de euros; agências de viagem e organização de eventos 200 milhões de euros e outras companhias no setor do turismo que prestem serviços de alojamento (empreendimentos turísticos e estabelecimentos de alojamento local) 900 milhões de euros.
Este novo pacote de medidas junta-se à linha de apoio para as empresas no valor de 200 milhões de euros e ao pagamento de parte do salário de trabalhadores em lay-off, sendo assegurado em 2/3 da retribuição bruta, até um máximo de 1905 euros. Do valor pago, 70% é assegurado pela Segurança Social e 30% pelo empregador.
O governo decidiu ainda suspender, por três meses, os processo de execução na área fiscal e contributiva e que estejam em curso ou que venham a ser instauradas. “É um primeiro passo e estamos prontos para tomar medidas adicionais”, garantiu o ministro das Finanças.
Este conjunto de medidas tem um valor de aumento da liquidez imediata das empresas e trabalhadores independentes próximo de 9,2 mil milhões de euros, distribuídos entre três mil milhões de euros de linhas de crédito, 5200 milhões de apoios através de adiamentos e diferimentos fiscais e 1000 milhões em adiamentos de contribuições, representando 17% do produto interno bruto trimestral.
Finalmente uma palavra para aqueles que estão a pensar despedir pessoal, porque sem rendimento disponível não têm como lhes pagar o vencimento.
Através da Portaria o Governo aprovou uma espécie de lay off simplificado.
Esta medida terá a forma de um apoio financeiro nos mesmos termos do previsto no n.º 4 do artigo 305.º do Código do Trabalho, no valor igual a 2/3 da retribuição ilíquida do trabalhador, até um máximo de 3 RMMG (€ 1905), sendo 70 % assegurado pela Segurança Social e 30 % assegurado pelo empregador, com duração de um mês prorrogável mensalmente, até um máximo de 6 meses.
Esta nova e temporária medida visa permitir que às empresas em situação de crise empresarial em consequência de: i) uma paragem total da atividade da empresa ou estabelecimento, que resulte da intermitência ou interrupção das cadeias de abastecimento globais; ou ii) uma quebra abrupta e acentuada de, pelo menos, 40 % da faturação, com referência ao período homólogo de 2 meses, ou, para quem tenha iniciado a atividade há menos de 12 meses, à média desse período possam ter acesso a um apoio extraordinário para auxílio ao pagamento da retribuição dos seus trabalhadores, durante o período máximo de 6 meses.
IMPORTANTE:
A existência deste conjunto de medidas exige que se prove que mesmo com elas ou sem aa possibilidade de lhe aceder existe alteração anormal de circunstâncias.
i.
i. 2020, de 19-03-2020 ,define-se um Regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários, salvaguardando-se a suspensão da produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por
Quer isto dizer, que o senhorio pode refuta-se proposta de renegociação do contrato estabelecido, não havendo disponibilidade para qualquer moratória, suspensão do pagamento, alteração do valor da renda ou contrapartidas financeiras pela cedência do imóvel, até se verificar o cumprimento de todas as cláusulas estipuladas no contrato de arrendamento urbano para exploração turística, estabelecido entre as partes e apoios os apoios estatais definidos para esta situação.
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Paulo Guerra Alves 