A Lei 1-A/2020, de 19 de março de 2020, suspendeu a produção de efeitos das denúncias dos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio.
A nova redação do artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo artigo 2.º da Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril, determina que, durante a vigência das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública e até 60 dias após a cessação de tais medidas, se encontram também suspensos os efeitos de outras formas de fazer cessar contratos de arrendamento:
1- A caducidade dos contratos de arrendamento, sejam habitacionais ou não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação dos contratos
A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
2- O prazo de seis meses previsto no artigo 1053.º do Código Civil (i.e., o prazo findo o qual o senhorio pode exigir a restituição do imóvel verificada a caducidade do contrato), se o termo desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas.
O art. 7º, nº 11, da Lei 1-A/2020, na redacção da Lei 4-A/2020, estabelece um regime especial em relação à suspensão dos processos relativos ao arrendamento. Efectivamente,
esta disposição estabelece que “durante a situação excecional referida no n.º 1, são
suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos
para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão
judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de
habitação própria ou por outra razão social imperiosa”. Destes processos apenas um
deles é urgente, o procedimento especial de despejo, mas a lei estabelece um regime
geral de suspensão, que tem a particularidade de depender da situação especial de
fragilidade do arrendatário.
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Neste contexto, como forma de prevenir situações de incumprimento contratual e/ou mitigar potenciais conflitos daí advenientes, deverão as partes procurar:
• Analisar os respetivos contratos;
• Identificar situações que, em função do impacto da atual situação e da imprevisibilidade da duração da mesma, devam ser objeto de negociação / revisão;
• Identificar situações que tenham um enquadramento contratual e/ou legal específico ou imperativo;
• Contactar proativamente as respetivas contrapartes por forma a alcançar um entendimento relativamente a alteração das condições contratuais, formalizando novos acordos e/ou aditamentos aos contratos existentes, no sentido de salvaguardar a manutenção do equilíbrio contratual, a manutenção dos próprios contratos e o retomar das atividades logo que seja restabelecida a normalidade.
Paulo Guerra Alves 