As mais-valias no AL no regime ainda em vigor correspondente à diferença entre o valor de mercado do imóvel na data da afetação e o seu valor de aquisição, a qual será tributada em 50% do seu valor (nos termos da Categoria G). A tributação desta mais-valia fica, no entanto, suspensa até ao momento em que o imóvel retorne à esfera particular do proprietário. No momento da venda do imóvel é quando deve ser apurada
As legislação é complexa pelo que foram introduzidas algumas alterações ao regime nos últimos anos, as quais vieram permitir que as mais-valias apuradas nos momentos da afetação e da desafetação do imóvel fiquem suspensas de tributação, se o imóvel for imediatamente afeto ao arrendamento e sejam eliminadas se o imóvel assim permanecer pelo menos 5 anos, mas se ele afetar esse imóvel à habitação do seu agregado familiar…
De acordo com o regime constante da proposta de OE 2021, deixam de ser apuradas mais-valias nos momentos da afetação e da desafetação do imóvel, passando a tributação a ocorrer apenas aquando da efetiva venda do imóvel a um terceiro.
Mas há más noticias: a tributação da mais-valia no âmbito da Categoria B, quando o imóvel seja alienado antes de decorridos três anos após a data da desafetação implicará a tributação de 95% do valor da mais-valia e não de apenas 50%, como ocorre na Categoria G
Outra novidade é a necessidade de acrescer os seguintes montantes ao rendimento tributável, repartindo-os, em frações iguais, pelo ano da desafetação e pelos 3 anos seguintes:
- Regime simplificado – 1,5 % do valor patrimonial tributário do imóvel à data da transferência, por cada ano completo, ou fração, em que o imóvel esteve afeto à atividade;
- Contabilidade organizada – gastos fiscalmente aceites (depreciações ou imparidades, encargos com empréstimos ou rendas de locação) durante o período em que o imóvel esteve afeto à atividade.
Esta alteração significa que, apesar de só haver tributação da mais-valia no momento da venda, os proprietários estarão sempre sujeitos ao pagamento de imposto no ano da desafetação, o que não acontece, atualmente, aos proprietários que optem por afetar o imóvel ao arrendamento durante 5 anos…
Ou seja, a complexidade mantém-se pelo que só a discussão da proposta de OE 2021 na especialidade pode trazer melhorias.
Paulo Guerra Alves 