Nova lei dos condomínios (Lei n.º 8/2022) entra em vigor domingo 

Esta lei vai alterar a vida dos condomínios e também as transações imobiliárias. 

1. Todas as vendas de casas passam a ter de incluir uma declaração do proprietário relativa ao condomínio para que se realize a escritura, à semelhança do que acontece com o certificado energético, por exemplo. O adquirente pode prescindir da declaração, mas, em consequência, passa a ter a responsabilidade de pagar todas as dívidas do vendedor ao condomínio; Os encargos de condomínios que se vençam posteriormente à transmissão da fração são da responsabilidade do novo proprietário;
2. As assembleias de condomínio têm novas regras de funcionamento e os administradores ganham novos poderes e obrigações. 
3. A possibilidade da regra da permilagem para o pagamento das despesas do condomínio poder ser alterada por maioria do valor total do prédio, embora sem oposição. Até agora a lei exigia a aprovação por dois terços do valor total do prédio, também sem oposição;
4. Define objetivamente que as reparações das partes comuns afetas ao uso exclusivo de uma fração, como é o caso dos terraços de cobertura, são da responsabilidade do condomínio, salvo se a necessidade de reparação decorrer de facto imputável ao condómino que tem o uso daquele espaço;
5. Passa a ser possível a utilização do correio eletrónico para troca de correspondência entre administrador e condómino e vice-versa;
6. As assembleias de condóminos podem realizar-se, em segunda convocatória, meia hora depois da hora agendada, desde que, nessa altura, os presentes representem, no mínimo, ¼ do valor total do prédio;
7. O regime provisório, criado por causa da pandemia Covid-19, que permitiu as assembleias por meios de comunicação à distância, passa a estar previsto na lei a título definitivo;
8. Maior dever de informação aos condóminos por parte do administrador do condomínio, que também passa a estar obrigado a instaurar ação judicial para cobrança de dívidas no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, desde que o valor seja igual ou superior ao indexante dos apoios sociais que, nesta altura é de 443,20 euros;
9. O condomínio é sempre representado em juízo pelo administrador, que também passa a poder apresentar queixas-crime;
10. A eficácia das deliberações da assembleia de condóminos não depende da assinatura e ou subscrição da ata, mas apenas da aprovação desta;
11. Os juros e mora e as sanções pecuniárias podem passar a ser incluídas na ação executiva de cobrança;
12. Condóminos estão obrigados a informar o administrador do número de identificação fiscal, morada e contactos telefónicos e de e-mail e a informar também os elementos de identificação do comprador, no caso de alienação da fração.

PONTOS CRÍTICOS:

Num artigo (1424º do Código Civil – CC) diz-se que as despesas do condomínio são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações e noutro artigo (1424º-A do CC) diz-se que a responsabilidade pelas dívidas é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada e que os encargos de condomínio que se vençam posteriormente à transmissão são da responsabilidade do novo proprietário, o que nos parece uma clara incoerência entre as duas normas, embora se possa dizer que a última se refere aos casos de alienação.

O artigo (1424º do CC) que define que as reparações de conservação nas partes comuns de uso exclusivo de uma fração são da responsabilidade do condomínio, diz-nos também que essa regra se aplica quando afete as partes comuns. Ora, por exemplo, no caso dos terraços de cobertura, os primeiros a ser afetados quando haja uma infiltração por falta de estanquicidade são as frações imediatamente por baixo, o que parece, numa interpretação à letra, que, nestes casos, a reparação não tinha de ser suportada pelo condomínio.

No caso das assembleias de condomínio através de meios de comunicação à distância, o regime provisório previa que, na impossibilidade da sua realização por aqueles meios, teria de ser realizada no modelo misto ou presencialmente. Com esta alteração, eliminou-se a possibilidade de realizar a assembleia no modelo misto, o que é um absurdo, por ser a forma de realização mais utilizada, na medida em que, na maioria dos condomínios, há sempre alguns condóminos que não aderem à componente virtual e, desta forma, o legislador retira a possibilidade aos restantes de participarem na assembleia sem estar fisicamente presentes.

O fundo comum de reserva serve para custear despesas de conservação e visa evitar a degradação do edificado. No entanto, o legislador vem agora permitir que este fundo possa ser utilizado para outro fim, embora imponha, sem qualquer cominação, que seja restituído no prazo máximo de um ano. Certo é que a lei, ao permitir esta utilização, vulgariza o fundo de reserva, que já é difícil de constituir, por falta de incentivo para a sua constituição.

A lei não impor a obrigatoriedade do seguro coletivo do edifício e apenas o seguro contra o risco de incêndio, que é o único obrigatório. Da forma como a lei se encontra permite a realização de seguros individuais, mistos ou coletivos, quando os primeiros acarretam grande dificuldade de gestão sempre que haja um acidente nas partes comuns.