Supremo trava alojamento local em prédios de habitação

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) acaba de uniformizar a jurisprudência relativamente a esta matéria, estabelecendo que, “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo de que certa fracção se destina a habitação deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.

Apesar de o acórdão não ter força de lei geral, o que implicará sempre o recurso a tribunal, é uma autêntica “bomba atómica”, pois aplica-se a todos os alojamentos existentes, mesmo o que pagaram os seus impostos, tem as suas licenças e, na grande maioria dos casos, viverão dessa exploração.

Vamos também ver como e que autarquias vão continuar a conceder novas licenças para AL em prédios em que o título constitutivo seja o de habitação permanente. Vão os municípios ignorar o acórdão? E a ASAE?

Na força desta decisão estão em causa duas questões fundamentais de direito: a de determinar se a actividade de exploração de alojamento local integra um acto de comércio e se a utilização de uma fracção destinada a habitação para alojamento local viola o título constitutivo da propriedade horizontal.

Mesmo com as alterações ao regime de alojamento local introduzidas em 2018, a decisão do STJ veio acolher a posição dos tribunais do Porto, que logo na primeira instância considerou “ilegal” a utilização de fracção de um prédio, situado na zona da Sé, no Porto, para estabelecimento de alojamento local. Aquela decisão, confirmada pela Relação, condenou os réus “a cessar imediatamente a utilização dada”, bem como ao pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, no valor diário de 150 euros, desde a data do trânsito em julgado da sentença até à efectiva cessação da mesma.

A uniformização de jurisprudência deverá fazer aumentar o número de processos em tribunal, tendo em conta que a decisão do Supremo abrange todos as explorações actuais de alojamento local, independentemente da data de autorização.

Declarações de voto

Apesar de ter sido aprovado por unanimidade por perto de três dezenas de juízes, constam no acórdão duas declarações de voto e uma delas aponta precisamente para a possibilidade de “avalanche” de processos, decorrente dessa aplicabilidade, e para os riscos económicos da mesma.

Escreve o juiz Rijo Ferreira: “(…) não vislumbro que tenham sido ponderadas as consequências da jurisprudência firmada, sendo que um dos factores de interpretação estabelecido no art.9° do Código Civil são as condições específicas do tempo em que é aplicada. Com efeito, da jurisprudência firmada resulta a ilicitude de todas as explorações de alojamento local instaladas em fracções autónomas de imóveis constituídos em propriedade horizontal destinadas a habitação, ainda que registadas e com título de abertura ao público, podendo qualquer condómino isoladamente exigir a cessação de tal actividade, perspectivando-se uma avalanche de processos dessa natureza e uma disrupção significativa nesse não despiciendo sector da actividade económica”.

No acórdão consta ainda outra declaração de voto, a da juíza Maria Olinda Garcia, que assumiu, apesar do voto favorável, “algumas dúvidas, porque sob a designação ampla de ‘alojamento local’ (enquanto alojamento para fins turísticos ou para satisfazer outras necessidades habitacionais transitórias), desenvolvido numa fracção autónoma, podem caber realidades contratuais bastante diversas (que serão diferentemente afectadas pelos sentidos possíveis a dar ao problema em equação)”. Conclui, no entanto, que “face ao quadro legal vigente, ainda que a opção defendida no acórdão possa ser, em algumas hipóteses, significativamente penalizadora dos interesses do proprietário da fracção que pretende rentabilizar o seu património, ela acaba por, de modo preventivo, tutelar os interesses de sossego e segurança dos residentes habituais de um imóvel de habitação colectiva”.