Mais Habitação: guia-resumo

TRÊS PONTOS PRÉVIOS:

Parlamento fechou, esta quinta-feira, a maratona de votações, na especialidade, do pacote Mais Habitação proposto pelo governo assim como as respetivas alterações apresentadas pelos diversos partidos. A bancada socialista acabou por suavizar algumas medidas, que geraram muita controvérsia, nomeadamente quanto ao arrendamento forçado de casas devolutas há mais de dois anos ou aos novos Vistos Gold que se mantêm desde que para fins não imobiliários. Já as restrições ao Alojamento Local avançam, ainda que a taxa extraordinária tenha mingado para 15%. Há ainda incentivos fiscais e isenções para afetar prédios à habitação ou para baixar rendas. E foi aprovado o teto de 2% para o aumento das rendas dos novos contratos. A votação final global da proposta deverá acontecer a 19 de julho, dois dias antes das férias parlamentares.

A medida de redução de impostos só se aplica a novos contratos. A redução da taxa liberatória só começa a ter algum significado em contratos com duração superior a cinco anos. O Governo decidiu este ano quebrar o princípio da actualização anual das rendas em virtude da inflação, tendo limitado a sua subida a 2% quando a inflação é muito superior e se prevê que continue assim por vários anos. Resultado prático: os proprietários não irão celebrar contratos de arrendamento acima de cinco anos para ficarem com rendas congeladas durante esse período.

O arrendamento acessível tem sido um enorme fracasso, não estando os proprietários a aderir ao mesmo, apesar da baixa de impostos. O principal problema do arrendamento em Portugal é a falta de confiança dos proprietários, Neste novo enquadramento, apesar de a tributação ser efectivamente muito elevada, não é a sua redução que resolverá o problema. Em Portugal não existe o recurso de amparo, que permite aos particulares recorrer directamente ao Tribunal Constitucional quando os seus direitos fundamentais são lesados, por exemplo quando se vereficar – se se verificar – uma colocação abusiva pelas câmaras de estranhos nas suas casas. Contando com a benevolência do do Tribunal Constitucional, que tem uma jurisprudência muito complacente com as violações do direito de propriedade pelo Estado, convém estar vigilante à sua caixa do correio para evitar notificações não respondidas e poder impugnar nos tribunais qualquer iniciativa nesse sentido.

Vamos ao GUIA:

O novo regime do arrendamento forçado de imóveis devolutos

Quando a nova lei entrar em vigor, os apartamentos de uso habitacional que tenham sido considerados devolutos pelas respectivas câmaras municipais há mais de dois anos, e que se encontrem fora dos territórios do interior do país, poderão ser abrangidos pelo regime do arrendamento forçado.

Para isso, há vários passos que terão de ser cumpridos.

• Terminado aquele prazo de dois anos, o município que queira fazer uso deste novo regime terá de notificar o proprietário do imóvel devoluto sobre o seu dever de conservação do apartamento em causa, ou do seu dever de lhe dar uso.

• Ao mesmo tempo, o município poderá, se assim o quiser, apresentar uma proposta de arrendamento ao proprietário, com um valor de renda que não poderá superar, em mais de 30%, os valores de renda máxima que estão estabelecidos, para cada tipologia de casa e cada município, no programa de arrendamento acessível.

• Se o proprietário recusar esta proposta ou se não se pronunciar no prazo de 90 dias, e se o imóvel se mantiver devoluto durante esse prazo, os municípios poderão, então, proceder ao arrendamento forçado do imóvel. Essa opção, contudo, só poderá ocorrer “sempre que se revele necessário para garantir a função social da habitação” e de forma “excepcional e supletiva”, tal como ficou estabelecido numa proposta de alteração do PS que também foi aprovada.

• Se os municípios não quiserem avançar para o arrendamento forçado do imóvel em causa, e se aquele não precisar de obras de conservação, terão de enviar a informação disponível ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), para que este possa, se quiser, avançar para o arrendamento forçado.

Os municípios que optem por não avançar com o arrendamento forçado dos imóveis devolutos não serão penalizados e poderão continuar a aplicar taxas agravadas de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) sobre esses apartamentos. (A proposta inicial do Governo previa que, caso não avançassem com o arrendamento forçado, os municípios ficariam impedidos de aplicar taxas agravadas de IMI sobre os imóveis em causa.)

O cálculo do apoio à renda

O apoio extraordinário à renda destina-se a apoiar, com um máximo de 200 euros por mês, as famílias que tenham uma taxa de esforço superior a 35% com o pagamento das rendas e um rendimento colectável até 38.632 euros por ano.

O Governo vai clarificar “num diploma próprio” as regras para o cálculo de acesso ao apoio às rendas, depois de o PS ter retirado a sua norma interpretativa.

Vistos Gold

Com a entrada em vigor da nova lei, não serão admitidos novos pedidos de concessão de vistos gold, o que não afetará a possibilidade de renovação das autorizações já concedidas.

Isenção de IMT para construção de casas de renda acessível

Foi aprovada medida que atribui isenção de IMT às compras de terrenos para construção destinados a construção de imóveis habitação em que a maior parte seja afeta a arrendamento acessível, entre outros requisitos.

Limites à subida da renda dos novos contratos

A renda inicial dos novos contratos de arrendamento de casas que estiveram no mercado nos últimos cinco anos não vai poder ultrapassar o valor da última renda do anterior contrato. Ao valor da renda inicial dos novos contratos pode ser aplicado o coeficiente de 2%.

Já nos casos em que o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido atualizado de acordo com a lei, ao valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores, sendo considerados 5,43% em relação a 2023. Esta medida de “proteção dos inquilinos” só é imposta aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia.

No caso dos imóveis sujeitos a “obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal”, pode acrescer à renda inicial dos novos contratos de arrendamento “o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%”, acrescenta a proposta aprovada.

Apoios extraordinários na habitação não podem ser penhorados

Os apoios extraordinários como o apoio à renda ou aos juros bonificados não podem ser penhorados.

Isenção de IRS e IRC para rendas de casas que saiam do AL

Os proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e as coloquem no arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029.

Para beneficiarem de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas os donos das casas no alojamento local é necessário que o registo do estabelecimento de alojamento local tenha data anterior a 31 de dezembro de 2022 e que o contrato de arrendamento seja celebrado até 31de dezembro de 2024.

Senhorios e rendas: aprovada descida da taxa de IRS

Várias alterações à taxa autónoma dos rendimentos prediais que beneficiam sobretudo os contratos de duração superior a cinco anos, e baixam de 28% para 25% a taxa máxima.

Aprovada suspensão de novos AL fora do interior

A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior.

São os municípios que definem, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação aprovadas, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão dos registos de AL “sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local”.

Esta suspensão, que não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza nem às regiões autónomas, “mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional”.

Contribuição extraordinária sobre AL

É criada uma contribuição extraordinária sobre os alojamentos locais.

Esta contribuição deixa de fora os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como os AL que funcionam em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

A contribuição começou por estar prevista para ser de 35%, baixou para 15%. (As propostas do PSD e da IL que visavam eliminar esta contribuição foram rejeitadas).

Condóminos vão decidir sobre novos AL

De acordo com o número 1 do artigo 1419.º do Código Civil, que refere que “o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos,”, vai ser exigido o acordo de dois terços dos condóminos para a aprovação de um novo alojamento local.

No caso em que já existam alojamentos locais em edifícios habitacionais, o cancelamento fica dependente de uma maioria de dois terços dos condóminos, em vez da maioria simples proposta pelo Governo.

Registo de AL explorados menos de 120 dias por ano não caduca

As unidades de alojamento local em habitação própria e permanente cuja exploração não ultrapasse os 120 dias por ano não vão ser sujeitas à caducidade do registo.

O artigo sobre a caducidade dos registos inativos que consta da proposta do Governo obriga os titulares do registo a fazerem prova da manutenção da atividade, no prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da nova lei. Em caso de incumprimento, os registos serão cancelados, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.

A proposta do Governo estabelece ainda que os registos de alojamento local serão reapreciados durante o ano de 2030 e, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.

A única exceção são os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo (com o qual uma das partes empresta à outra dinheiro ou outra coisa fungível, ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto do mesmo género e qualidade) celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que ainda não tenham sido integralmente liquidados em 31 de dezembro de 2029.

Neste caso, a primeira reapreciação só terá lugar após a amortização integral inicialmente contratada.

IMI familiar: aprovada proposta que aumenta dedução

Proposta de alteração aumenta para 30 euros a dedução fixa ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) quando existe um dependente, para 70 euros quando há dois dependentes e para 149 euros quando há três ou mais dependentes.

No modelo agora em vigor, esta dedução é de 20, 40 e 70 euros para quem tem um, dois, três ou mais dependentes, respetivamente.

Isenção de mais-valias nas casas vendidas ao Estado

A concessão de uma isenção da tributação de mais-valias aos proprietários que vendam casas ao Estado, regiões autónomas ou autarquias vai avançar.

Esta isenção, em sede de IRS e IRC, não se aplica a habitações detidas por residentes nos chamados paraísos fiscais ou a ganhos decorrentes de vendas através do exercício do direito de preferência.

Foi aprovada uma proposta que contempla um incentivo ao arrendamento, prevendo a redução da tributação dos fundos de investimento imobiliário e das sociedades de investimento imobiliário quando “pelo menos 75 % dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis”.

“O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos organismos referidos […] é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento”, refere a proposta agora aprovada.

A medida prevê ainda uma isenção de tributação em IRS e em IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos, os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil, sendo, no caso do IRS, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, “quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais”.