1. Estado não vai construir
“Salvo de forma limitada, e com fundos europeus, o Estado não vai assumir responsabilidade directa na construção de habitação”. O pacote proposto pelo Governo assenta em incentivos à promoção de construção privada, mais do que em investimento público em habitação.- 2- Burocracia será entrave
“O apoio dado a cooperativas ou o uso de edifícios públicos devolutos, ou prédios privados adquiridos ou contratados para arrendamento acessível implicam uma burocracia lenta e o recurso a entidades assoberbadas com outras tarefas, como o Banco de Fomento, ou sem meios à altura do exigido, como o IHRU [Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana]”.
Estas duas entidades são chamadas a concretizar várias das medidas do Mais Habitação.
- 3- Arrendamento forçado é “simbólico”
Marcelo Rebelo de Sousa não mostra dúvidas sobre a constitucionalidade da medida, mas aponta que a mesma não terá um efeito prático. “O arrendamento forçado fica tão limitado e moroso que aparece como emblema meramente simbólico, com custo político superior ao benefício social palpável”.
Desde logo, só poderão ser abrangidos pelo novo regime do arrendamento forçado os apartamentos que estejam considerados devolutos há pelo menos dois anos pelas respectivas câmaras municipais e que se encontrem fora de territórios de baixa densidade. Considerando os imóveis actualmente classificados como devolutos pelas câmaras municipais, só 9366 casas preenchiam estes requisitos, um número que representa uma pequena fatia das mais de 700 mil casas vazias que existem por todo o país.
Ao mesmo tempo, as câmaras municipais só poderão recorrer à figura do arrendamento forçado “sempre que se revele necessário para garantir a função social da habitação” e de forma “excepcional e supletiva”, dois pormenores que foram incluídos pelo Partido Socialista no diploma já durante a fase de discussão na especialidade parlamentar e que vêm limitar ainda mais as situações em que o regime poderá vir a ser concretizado.
- 4- Mudanças no alojamento local são “complexas”
“A igual complexidade do regime de alojamento local torna duvidoso que permita alcançar com rapidez os efeitos pretendidos”, defende Marcelo.
São várias as mudanças dirigidas ao alojamento local, mas, também aqui, houve recuos face às propostas iniciais. Desde logo, haverá uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local, de 15%, menos de metade da taxa de 35% que, inicialmente, foi proposta pelo Governo. Ao mesmo tempo, os titulares dos registos de AL passarão a ser obrigados a fazer prova da manutenção da actividade, ficando sujeitos a um cancelamento dos registos, caso os alojamentos sejam considerados inactivos. Nestas duas medidas ficam isentas as unidades de alojamento local exploradas em habitação própria e permanente, desde que a exploração desses alojamentos não ultrapasse os 120 dias por ano.
Por outro lado, os registos de alojamento local passarão a ter a duração de cinco anos. Aqueles que já existem serão reapreciados em 2030 e, a partir desse ano, também passarão a ser renováveis por cinco anos.
Do lado dos incentivos, os alojamentos locais que sejam transferidos para o arrendamento habitacional ficarão isentos de tributação em sede de IRS e IRC até ao final de 2029.
Há, em contrapartida, uma alteração considerada mais drástica: os novos registos de alojamento local em prédios que sejam destinados a habitação vão passar a depender de uma autorização prévia e unânime do condomínio para alterar o uso a que o prédio se destina, enquanto um registo já existente num prédio destinado a habitação poderá ser cancelado por decisão de uma maioria de dois terços do condomínio.
Embora não seja possível avaliar, para já, os efeitos destas medidas, a sua rejeição por parte do sector, bem como a convicção de que o efeito desejado não será alcançado, é evidente. Um inquérito realizado pela Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) aponta para que, sem a opção do alojamento local, a maioria dos proprietários deste tipo de unidade tem a intenção de passar o imóvel para casa própria de férias, apostar no arrendamento de médio prazo ou vender, em vez de passar para o arrendamento tradicional.
- 5- “Confiança perdida” no investimento privado
Desde 16 de Fevereiro, quando o Governo apresentou pela primeira vez este pacote legislativo, que os operadores dos sectores afectados pela nova legislação, tanto no imobiliário como no alojamento local, têm alertado para o golpe que estas medidas significam para os investidores.
No caso do alojamento local, a ALEP, pela voz do seu presidente, Eduardo Miranda, tem insistido que as medidas apresentadas pelo Governo vêm “matar” este sector. “Dificilmente haverá investimento, inovação ou sustentabilidade no sector”, disse o responsável, ainda em Março.
O mesmo tem sido transmitido pelos senhorios: num inquérito realizado este mês pela Associação Lisbonense de Proprietários, metade dos respondentes afirma que, se o Governo voltar a intervir no mercado de arrendamento, “irá fazer uma reflexão sobre a sua continuidade neste mercado”.
É este sentimento que, agora, é utilizado como argumento por Marcelo Rebelo de Sousa. “O presente diploma, apesar das correcções no arrendamento forçado e no alojamento local, dificilmente permite recuperar alguma confiança perdida por parte do investimento privado, sendo certo que o investimento público e social, nele previsto, é contido e lento”, refere a mensagem do Presidente.
- 6- Medidas para rendas e juros
O Presidente da República argumenta que, no diploma proposto pelo Governo, “não se vislumbram novas medidas, de efeito imediato, de resposta ao sufoco de muitas famílias em face do peso dos aumentos nos juros e, em inúmeras situações, nas rendas”.
- 7- Não há acordo de regime
Por fim, Marcelo realça que não existe um “acordo de regime” e que, “sem mudança de percurso, porventura, não existirá até 2026”, ano em que, não havendo eleições antecipadas termina a actual legislatura.
No fim, o PS, em maioria absoluta no Parlamento, acabou por ficar isolado, depois de, durante a discussão na especialidade parlamentar, ter rejeitado quase todas as propostas de alteração ao pacote legislativo que tinham sido feitas pela oposição, ao mesmo tempo que aprovou, quase sempre sozinho, as suas próprias propostas de alteração. A 19 de Julho, a Assembleia da República aprovou, em votação final global, a versão final do Mais Habitação, apenas com a aprovação do PS, a abstenção do Livre e do PAN e os votos contra do PSD, Bloco de Esquerda, Iniciativa Liberal.
Paulo Guerra Alves 