O programa Mais Habitação, publicado no dia 6 de outubro, em Diário da República, entrou em vigor no dia seguinte, e mexe com muita coisa que interessa também a quem vende e comprar casa.
Uma breve explicação:
Reinvestimento de mais-valias imobiliárias
À possibilidade de não pagar IRS sobre a mais-valia com a venda da habitação permanente na compra de outra habitação permanente foram acrescidos 2 novos requisitos:
- Os sujeitos passivos estão obrigados a ter naquele imóvel a sua (ou do seu agregado familiar) residência/morada fiscal nos 24 meses anteriores à data da venda;
- Não podem ter beneficiado do regime de reinvestimento no ano de obtenção dos ganhos, ou nos três anos anteriores (exceto mediante comprovação de que esta se deveu a circunstâncias excecionais).
A contagem do prazo para o reinvestimento do valor de realização das mais-valias imobiliárias na aquisição de habitação própria e permanente (24 meses e 36 meses, respetivamente) fica suspensa durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020.
Mais-valias com a venda de terrenos para construção e segunda habitação
O programa Mais Habitação incluiu também uma norma transitória que isenta de tributação, em sede de IRS, as mais-valias provenientes da venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar (segundas habitações), ocorrida entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, desde que o valor de venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização do capital em dívida em crédito habitação da habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.
Esta amortização deverá ser concretizada num prazo máximo de três meses após a venda, sendo que, no caso das vendas efetuadas até à entrada em vigor da presente lei (7 de outubro de 2023), a amortização do empréstimo tem de ser realizada num prazo máximo de três meses a contar desta data.
Por exemplo, quem vender um imóvel que não utilizava como habitação permanente por 150.000 euros e aplicar a totalidade do valor no pagamento do crédito habitação (parte do empréstimo para aquisição de habitação permanente, o que exclui os empréstimos para outros fins) do imóvel onde reside, não pagará IRS sobre a mais-valia realizada com a venda do referido imóvel.
Mas se o valor de venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido, for superior ao capital em dívida no crédito habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as regras gerais do Código do IRS.
Mais-valias na reabilitação urbana
No âmbito do regime da construção e reabilitação urbana, as mais-valias auferidas por residentes em território português decorrentes da primeira venda subsequente à intervenção de imóvel localizado em área de reabilitação urbana deixam de ser tributadas à taxa de 5% de IRS e passam a ser sujeitas a tributação em IRS pelas regras gerais, o que significa que metade da mais-valia realizada é sujeita a tributação às taxas progressivas do IRS.
Paulo Guerra Alves 