O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de janeiro de 2026 (proc. 3679/23.1T8OER-A.L1.S1) resolve, com impacto prático imediato, um conflito clássico: o arrendatário mantém o imóvel após a cessação do contrato porque tem direito de retenção por benfeitorias; o senhorio pretende cobrar, entretanto, a “indemnização” do art.º 1045.º, n.º 1, do Código Civil (na prática, um sucedâneo da renda).
A situação é “clássica”: contrato antigo, cessação comunicada (não renovação), o imóvel não é entregue porque o arrendatário invoca e vê reconhecido judicialmente um crédito por benfeitorias com direito de retenção; só após pagamento desse crédito ocorre a entrega. Depois, o senhorio tenta executar valores correspondentes ao período de ocupação até à restituição.
A jurisprudência da Relação (no mesmo universo factual) caminhava no sentido oposto, admitindo a exigibilidade do 1045.º mesmo com ocupação justificada, afastando apenas o n.º 2 (dobro) por inexistência de mora.
A questão jurídica que interessa:
Saber se, havendo retenção legítima, o arrendatário continua obrigado a pagar a quantia do art.º 1045.º, n.º 1 (equivalente à renda) até entregar efectivamente o locado.
O que o STJ decidiu (maioria):
O STJ concluiu que o direito de retenção por benfeitorias exclui a obrigação “indemnizatória” do art.º 1045.º, n.º 1, durante o período em que a retenção é exercida legitimamente. A lógica é simples e, a nosso ver, correcta: o direito de retenção é uma garantia coerciva; se o retentor tivesse de pagar mensalmente como se estivesse em incumprimento, a garantia ficaria esvaziada, porque o arrendatário seria castigado por fazer exactamente aquilo que a lei lhe permite fazer: reter até ser reembolsado.
O STJ fez o que tinha de fazer: proteger a eficácia real do direito de retenção. Qualquer solução que imponha ao retentor uma “renda-indemnização” por reter legitimamente é, no fundo, uma forma sofisticada de negar a garantia por via travessa
O voto de vencido:
Houve voto de vencido a sustentar que a licitude da permanência não deveria implicar gratuitidade e que o 1045.º funcionaria como mecanismo objectivo de compensação pelo gozo do imóvel. É um argumento compreensível, porém “perigoso”: na prática, transforma o direito de retenção numa ficção cara, porque obriga o retentor a financiar a sua própria garantia, mês após mês, até o credor decidir pagar. Isso é um incentivo perverso ao incumprimento do devedor.
Paulo Guerra Alves 