Antes de dar início ao seu negócio de arrendamento, deve definir que tipo de negócio é que pretende e o que é mais vantajoso para o seu caso, se arrendamento de curta (alojamento local) ou longa duração.
ARRENDAMENTO DE CURTA DURAÇÃO (AL)
O sucesso do alojamento local, que consiste no arrendamento de curta duração a turistas, deve-se ao facto de preencher uma lacuna no mercado do alojamento tradicional. A oferta de alojamento comum (hotéis, pensões e residenciais) estava desajustada no que toca às expectativas dos novos tipos de turistas, que procuram uma melhor relação qualidade/preço.
As unidades de alojamento local proporcionam um maior equilíbrio entre a comodidade e o preço final. Além de oferecem melhor localização do que alguns hotéis, têm um serviço mais informal e personalizado, atraindo mais clientes.
Se, além do alojamento local, pensar em investir noutras atividades ligadas ao turismo, pode beneficiar da aplicação de ações de cross-selling entre negócios.
Caso tenha, por exemplo, um café/restaurante e uma loja ou agência de turismo, pode direcionar os clientes de um negócio para o outro. É comum os turistas pedirem às unidades de alojamento referências sobre locais a visitar e estabelecimentos a frequentar. Pode criar uma plataforma que envolva todos os seus negócios e gerar mais lucro com cada cliente.
Por outro lado, ao oferecer uma rede integrada de experiências, aumenta a satisfação dos clientes com o serviço prestado e promove a sua marca, reforçando a posição no mercado.
Outra vantagem a considerar é o apoio à reabilitação urbana. A escolha por imóveis em zonas centrais – como, por exemplo, a baixa do Porto – dá-lhe a possibilidade de receber apoio financeiro para as intervenções de remodelação.
Taxa de IVA reduzida (6%) nas obras de reabilitação, isenção do pagamento de IMI durante três anos e isenção de IMT no ato da compra, desde que inicie as obras de reabilitação dentro de um período de três anos, são alguns dos benefícios fiscais de que poderá usufruir.
Contudo, está confirmada a decisão de aumentar a tributação do Alojamento Local (AL) de 35% para 50% aos proprietários de imóveis que estejam localizados em zonas de contenção. Trata-se de uma medida que consta no Orçamento do Estado para 2020 (OE2020) que foi aprovada dia 5 de fevereiro de 2020 no debate na especialidade.
O que vai mudar? Na prática, a determinação do rendimento tributável, no âmbito do regime simplificado, obtém-se através da aplicação do coeficiente de “0,50 aos rendimentos da exploração de estabelecimentos de AL na modalidade de moradia ou apartamento, localizados em área de contenção”.
No caso de Lisboa, o regulamento que entrou em vigor em novembro de 2019 determinou como zonas de contenção absoluta o Bairro Alto/Madragoa, Castelo/Alfama/Mouraria, Colina de Santana, Baixa e eixos Avenida da Liberdade/Avenida da República/Avenida Almirante Reis.
Parte da receita obtida através do aumento da tributação do AL será consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), com o Governo a prever transferir para o instituto sete milhões de euros em 2020. Uma consignação que será feita, no entanto, de forma faseada, visto que só em 2021 será possível fazer o apuramento do primeiro ano da aplicação deste agravamento do coeficiente, com a entrega da declaração anual do IRS.
Entretanto, a Câmara Municipal do Porto decidiu prorrogar por seis meses a suspensão de autorização de novos registos de AL “em zonas de contenção” no centro histórico da cidade e na freguesia do Bonfim, uma medida que vigora desde julho de 2019. A suspensão acontecer onde o nível de pressão se encontre acima dos 50%. É o caso das ruas da Alfândega, Lóios, Mouzinho da Silveira, Flores, Aliados, Santa Catarina e Rua do Almada. Contudo, há zonas “fora do casco histórico que apresentam valores elevados”, como são os casos das ruas da Boavista, Aníbal Cunha e da Praça Pedro Nunes…
ARRENDAMENTO DE LONGA DURAÇÃO
No caso de arrendamento de longa duração, o inquilino vai estar a contratar a sua permanência no imóvel por longos períodos de tempo, assumindo a responsabilidade de cuidar devidamente do espaço, garantindo a estabilidade necessária nos teus rendimentos auferidos e investimentos que poderás ter de fazer no imóvel.
É necessário fazer contas, verificar qual o valor do imóvel, a zona onde está inserido – para verificares se se justifica fazer algo mais destinado para o turismo, ou não –, quais os encargos em ambos os casos.
Realçamos que existem benefícios fiscais para quem faz contratos de longa duração:
Quanto maior a duração do contrato, menor a taxa de liberatória. Contudo, é importante ter em conta que senhorios que façam contratos de arrendamento longos com os inquilinos com vista a uma taxa de IRS mais vantajosa, só terão direito ao benefício se cobrarem uma renda considerada acessível.
Os programas de apoio ao arrendamento, como é o caso do Arrendamento Acessível. foi desenvolvido com o objetivo de “contribuir para dar resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo nível de rendimento não lhes permite aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades”.
Prevê-se que os senhorios passem a ter isenção de IRS e de IRC, bem como uma redução de pelo menos 50% no IMI para todos os novos contratos que pratiquem rendas 20% abaixo da mediana calculada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Em alguns casos, dependendo da Câmara Municipal, o IMI poderá estar totalmente isento.
Paulo Guerra Alves 