A grande novidade estrutural é a arbitragem voluntária, que pode acelerar a resolução de litígios urbanísticos relevantes

O novo RJUE reforça a lógica de simplificação, responsabilização dos particulares e controlo posterior, mas aumenta os riscos para promotores, técnicos e intervenientes nas operações urbanísticas. A grande novidade estrutural é a arbitragem voluntária, que pode acelerar a resolução de litígios urbanísticos relevantes.

Pontos essenciais da nova lei que entrará em vigor em agosto:

1. A alteração mais relevante é a criação de um regime de arbitragem voluntária urbanística, permitindo que conflitos sobre atos, pareceres, omissões administrativas ou taxas urbanísticas possam ser submetidos a tribunal arbitral, em alternativa aos tribunais administrativos.
2. O regime entra em vigor em 3 de agosto de 2026, aplicando-se aos procedimentos iniciados depois dessa data e também aos já pendentes que ainda estejam em fase de saneamento e apreciação liminar.
3. O papel dos municípios passa a concentrar-se no controlo prévio, quando haja licenciamento, e na fiscalização posterior. Na comunicação prévia, a responsabilidade desloca-se mais claramente para promotores, donos da obra, técnicos, empreiteiros e diretores de obra.
4. A comunicação prévia permite iniciar a obra sem decisão expressa da câmara, desde que sejam apresentados os elementos exigidos e assumida a responsabilidade técnica. Já a licença continua a depender de decisão expressa municipal antes do início da operação.
5. O deferimento tácito é reforçado: se a câmara não decidir dentro dos prazos legais, o pedido considera-se aprovado, podendo o interessado obter comprovativo eletrónico que funcione como título.
6. Nas transações imobiliárias, passa a ser obrigatória menção expressa à situação do título urbanístico do imóvel, sob pena de anulabilidade do negócio. O documento deve indicar se existe título, se o transmitente declara tê-lo ou se declara não o possuir.
7. Mantém-se responsabilidade solidária por obras sem título ou em desconformidade, envolvendo promotores, donos da obra, empreiteiros, diretores de obra e, em certos casos, autores e coordenadores de projeto.
8. As coimas podem atingir €200.000 para pessoas singulares e €450.000 para pessoas coletivas, além de eventuais sanções acessórias.
9. A reabilitação continua a beneficiar de tratamento favorável, com isenções relevantes para obras de reconstrução sem aumento de volume ou área e maior flexibilidade na legalização de construções antigas.