O Presidente da República promulgou, a 7 de agosto de 2026, o decreto da Assembleia da República que autoriza o Governo a aprovar o Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel integrada em Herança Indivisa e o Regime Legal da Arbitragem Sucessória determinada pelo autor da sucessão, bem como a alterar o Código Civil, o Código de Processo Civil e o regime da Procriação Medicamente Assistida.

Uma nota prévia que importa

Ao contrário do que alguns títulos sugerem, ainda não há regime novo em vigor. O que foi promulgado é uma lei de autorização legislativa: o Governo dispõe agora de 180 dias, após a entrada em vigor do diploma, para aprovar o decreto-lei que concretiza o regime. Até lá, aplicam-se as regras atuais. Quem tem imóveis bloqueados numa herança tem, portanto, uma janela de meses para se preparar — não uma solução imediata.

O decreto foi aprovado em votação final global a 17 de julho de 2026, com os votos de PSD, CDS-PP, PS, IL e JPP, abstenção do Chega e do PAN e votos contra do PCP, BE e Livre.

O problema que se pretende resolver

Hoje, qualquer herdeiro pode exigir a partilha, mas basta a oposição de um para que um imóvel indivisível fique parado anos a fio em inventário. O Governo invoca os Censos de 2021 — cerca de 485 mil alojamentos vagos em boas condições, metade dos quais desocupados sem intenção de venda ou arrendamento — e estima que mais de 3,4 milhões de prédios rústicos pertençam a heranças indivisas.

O que passa a ser possível

Quem pode pedir a venda. Qualquer herdeiro, o cônjuge meeiro sobrevivo ou o testamenteiro com poderes de partilha, contra os restantes herdeiros, para venda a preço de mercado de um ou mais imóveis da herança. Tratando-se de imóvel em compropriedade, o processo só é utilizável depois de a quota-parte do falecido integrar a comunhão hereditária.

Quando. Se já houver inventário pendente, de imediato. Se não houver, é necessário aguardar dois anos sobre a abertura da sucessão.

Como. Processo judicial autónomo e urgente, com leilão eletrónico como regra (o juiz pode determinar outra modalidade com fundamento). O preço-base é fixado por acordo dos herdeiros ou, na falta dele, pelo tribunal, com base em avaliações independentes. Havendo duas avaliações, é obrigatória uma terceira se a divergência exceder 20% da mais baixa; com mais de duas, o critério é a diferença entre as avaliações imediatamente inferior e superior à mediana. O imóvel não pode ser vendido abaixo do preço-base, mas o tribunal pode reduzi-lo faseadamente após leilões desertos. Concluída a venda, o comprador deposita o preço em 10 dias e o agente de execução transfere o remanescente, deduzidas custas, em 20 dias.

Os travões

Casa de morada de família. Excluída do processo especial, salvo consentimento expresso. Por proposta do PSD, a proteção foi alargada aos unidos de facto, por remissão para a Lei das Uniões de Facto — não apenas ao cônjuge sobrevivo, como constava da versão inicial.

Herança insolvente. Também excluída, para não subverter as regras do processo de insolvência e a satisfação dos credores. A estas junta-se a convenção de indivisão válida e os casos em que o direito à partilha não possa ser exercido.

Incapazes e ausentes. A venda depende de intervenção do Ministério Público e de autorização judicial.

Direito de remição. Herdeiro ou cônjuge meeiro podem adquirir o imóvel pelo preço efetivamente alcançado, mesmo após redução do preço-base, prevalecendo sobre direitos de preferência de terceiros.

Suspensão para acordo. Qualquer herdeiro pode requerer a suspensão do processo por seis meses para partilha por acordo ou venda por negociação particular — e o juiz fica vinculado a deferir. Se, findo o prazo, faltar apenas formalizar a venda acordada, há prorrogação única por dois meses.

Inseminação post mortem. O direito à partilha não pode ser exercido, existindo consentimento para inseminação post mortem, durante os três anos seguintes à abertura da sucessão ou até ao nascimento completo e com vida do nascituro, estando pendentes os procedimentos legalmente admitidos.

Duas alterações estruturais que passam despercebidas

Testamenteiro com poderes de partilha. O autor da sucessão pode concentrar num terceiro os poderes de administração, liquidação e partilha, retirando aos herdeiros o impulso e a definição dos termos da partilha. Investido desses poderes, o testamenteiro exerce as funções de cabeça-de-casal, incluindo a venda de bens; enquanto durar a administração, os herdeiros não podem dispor dos bens da herança — mantendo, ainda assim, a faculdade de alienar a herança ou o respetivo quinhão. O Governo fica autorizado a definir o regime de elegibilidade e de exercício do cargo.

Cabeça-de-casal por maioria simples. Deixa de ser necessário o acordo de todos os interessados para entregar a administração da herança e as funções de cabeça-de-casal a outra pessoa: basta maioria simples. Excetuam-se os casos em que o cabeça-de-casal é o cônjuge sobrevivo e aqueles em que existe testamenteiro com poderes de partilha. A medida acolhe, na especialidade, um projeto da Iniciativa Liberal.

Aplicação no tempo

O novo regime aplicar-se-á a todas as heranças abertas e não partilhadas à data da entrada em vigor. É este o ponto de maior alcance prático: o universo abrangido não é o das sucessões futuras, mas o passivo acumulado de décadas.

O que fazer entretanto

Para quem tem património imobiliário preso numa herança indivisa, os próximos meses são de preparação, não de espera: verificar se existe inventário pendente (que dispensa o prazo de dois anos), reunir avaliações credíveis — porque o preço-base se decide com base nelas —, e ponderar se a negociação com os restantes herdeiros não continua a ser a via mais rápida e menos onerosa. Para quem se opõe à venda, o momento é de avaliar antecipadamente as exceções aplicáveis, sobretudo a proteção da casa de morada de família e o direito de remição.