As alterações ao Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), proposta pelo Governo, ainda não estão em vigor e dependem de aprovação pela Assembleia da República, promulgação e publicação em Diário da República., mas são estas as principais mudanças previstas:
1. Resolução do contrato mais rápida por falta de pagamento
A proposta reforça os mecanismos de proteção dos senhorios em caso de incumprimento.
O contrato poderá ser resolvido quando o atraso no pagamento das rendas se prolongue por dois meses, em vez dos atuais três. Também os atrasos superiores a oito dias poderão justificar a resolução do contrato quando ocorram repetidamente dentro dos períodos previstos na lei.
Além disso, o prazo para o senhorio exercer o direito de resolução passará de três para seis meses, evitando que perca esse direito por ter concedido mais tempo ao arrendatário para regularizar a situação.
2. Maior liberdade na negociação dos contratos
A proposta pretende dar maior autonomia às partes na definição das condições do arrendamento.
Entre as principais alterações destacam-se:
- eliminação do limite atualmente imposto ao valor da renda inicial quando exista um contrato anterior sobre o mesmo imóvel;
- possibilidade de exigir até três meses de renda antecipada (atualmente o limite é de dois);
- eliminação do limite legal ao valor da caução, passando a poder ser livremente acordada entre as partes.
Importa notar que estas alterações dizem respeito à celebração de novos contratos e não permitem aumentar livremente a renda de contratos já em vigor.
3. Oposição à renovação logo no final do prazo inicial
Outra novidade consiste na possibilidade de o senhorio impedir a primeira renovação automática do contrato logo no termo do prazo inicial, desde que respeite a antecedência legal exigida.
Atualmente, essa possibilidade apenas produz efeitos após três anos.
4. Novo regime para contratos anteriores a 1990
A proposta altera igualmente o regime aplicável aos contratos habitacionais anteriores a 1990.
As novas regras distinguem os arrendatários em função da idade, da incapacidade e do rendimento, mantendo mecanismos de proteção para os mais vulneráveis e prevendo, em determinados casos, compensações do Estado aos senhorios.
5. Fundo de Emergência para a Habitação
Em paralelo, o Governo aprovou a criação de um Fundo de Emergência para a Habitação, destinado a apoiar pessoas e famílias que percam a habitação por dificuldades económicas ou outras situações de especial vulnerabilidade.
Em síntese, a reforma procura reforçar a posição dos senhorios em matérias como o incumprimento contratual e a negociação das condições do arrendamento, mantendo simultaneamente mecanismos de proteção para os arrendatários mais vulneráveis.
Paulo Guerra Alves 