O Governo aprovou dois novos instrumentos destinados a aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis:
- Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e o
- Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
O CIA dirige-se sobretudo a promotores e investidores institucionais, procurando criar condições para projetos de grande escala, nomeadamente no modelo de build-to-rent, isto é, construção destinada ao arrendamento de longa duração. Em troca da disponibilização de habitação com rendas moderadas, o Estado concede benefícios fiscais relevantes, incluindo isenção de IMT e Imposto do Selo, IVA reduzido na construção, isenção temporária de IMI e isenção de AIMI.
Este regime pode ter interesse para grandes investidores, sobretudo pela estabilidade contratual e pela possibilidade de reequilíbrio económico-financeiro caso futuras alterações legislativas afetem a rentabilidade do projeto. Ainda assim, subsistem riscos relevantes: dependência de regulamentação futura, intervenção do IHRU, eventual morosidade administrativa, limites à transmissão dos ativos e risco de perda dos benefícios fiscais.
Já o RSAA pretende ser uma solução mais simples e acessível para pequenos senhorios, proprietários particulares e sociedades com poucos imóveis. O principal incentivo é a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais, desde que a renda respeite os limites fixados por portaria, calculados com base em 80% da mediana das rendas divulgadas pelo INE por concelho e tipologia.
A grande diferença face a modelos anteriores está na simplificação: deixa de haver candidatura do arrendatário, seguros obrigatórios, limites de rendimento, taxa de esforço e parte significativa da burocracia associada. O prazo mínimo também baixa para três anos na residência permanente e três meses na residência temporária.
Em teoria, os regimes atacam dois problemas distintos: o CIA procura captar investimento institucional para aumentar a oferta em escala; o RSAA tenta convencer pequenos senhorios a colocar imóveis no mercado com rendas mais acessíveis.
A questão decisiva é saber se os incentivos serão suficientes. A eficácia dependerá da rapidez da regulamentação, da adesão dos investidores e senhorios, e da capacidade de articulação entre Estado, municípios e IHRU.
Paulo Guerra Alves 